2016商丘房地產市場分析報告|商丘樓市網

1月20日,國家統計局公布2016年中國經濟發展數據,數據顯示,2016年國內生產總值74.41萬億元,GDP全年增速為6.7%,其中一季度、二季度、三季度均增長6.7%,四季度增長6.8%。國家統計局分析認為,2016年國民經濟運行呈現緩中趨穩、穩中向好,實現了“十三五”良好開局。

具體到房地產方面,2016年全國房地產開發投資額為10.25萬億元,比上年名義增長6.9%。商品房銷售面積157349萬平方米,比上年增長22.5%。商品房銷售額117627億元,增長34.8%。商品房銷售面積與銷售額紛紛創下歷史新高。具體表現在

1、房地產開發投資:2016年固定資產投資為596501億元,比上年增長8.1%;房地產開發投資為102581億元,比上年名義增長6.9%,其中住宅投資為68729億元,比去年增長6.4%。
2、房地產開工、竣工面積:2016年全國房地產新開工面積為166928萬平方米,比上年增加8.1%,其中住宅新開工面積為115911萬平方米,比去年增加8.7%;竣工面積為106128萬平方米,比去年增加6.1%。
3、商品房銷售面積、銷售額:2016年全國商品房銷售面積為157349萬平方米,比上年增加22.5%,其中住宅銷售面積增加22.4%;2016年全國商品房待售面積為69539萬平方米,比上年下降3.2%,其中住宅待售面積減少200萬平方米;2016年全國商品房銷售額為117627億元,比上年增加34.8%,其中住宅銷售額增加36.1%
4、土地成交面積及成交額:2016年全國房地產土地購置面積為22025萬平方米,比上年下降3.4%,土地成交價款為9129億元,比去年增加19.8%。
5、房地產開發資金來源:2016年全國房地產開發企業到位資金為144214億元,比去年增加15.2%,其中個人能按揭貸款24403億元,比去年增加46.5%。
6、社會消費品零售:2016全年社會消費品零售總額為332316億元,比去年增加10.4%,其中家具比去年增加12.7%,建筑及裝潢建材比去年增加14%。
7、居民消費情況:2016年全年居民消費價格上升2%,其中居住消費上升1.6%;2016年全國居民人均可支配收入為23821元,比去年上升8.4%;廣義貨幣(M2)余額為155.01萬億元,比去年增加11.3%;社會融資規模量為17.8萬億元。
8、全國城鎮化率:2016年全國城鎮化率為57.35%,大陸人口為138271萬人,比去年增加809萬人,其中鄉村常住人口為58973萬人,比去年減少1373萬人,城鎮常住人口為79298萬人,比上年末增加2182萬人。

總結:2016年中國房地產市場受多種因素的影響,比2015年有明顯增長。從全國范圍看,房地產發展形勢總體還是好的,但同時分化比較嚴重。所謂的熱點城市、一線城市和一些二線城市,共有15個重點城市,在前9個月,房地產形勢發展得更快一些,同時也帶來了房價的上漲。從9月底以后,這些城市因地制宜、分城施策,采取了有效措施,在過去三個月,這些城市房地產價格漲幅已經得到了控制,特別是公布的12月份的住宅銷售價格數據,15個城市當中,12個城市的住宅銷售價格環比都是下降的,2個是持平的,只有1個環比略有上漲,但是漲幅也是明顯回落的。所以,房地產市場調控已經取得了明顯的成效。

從國家統計局公布的數據來看,全國房地產庫存總體是下降的。所以,去年在控制少數城市房價過快上漲和部分城市庫存較多問題上,兩方面都有明顯成效。全年的數據也反映了這個過程,應該說這些數據比起前些年的暴漲暴跌數據,還是相對比較平緩的。

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2016年中國房地產市場迎來本輪周期的高點,全年成交規模創歷史新高,城市分化態勢延續。國慶節前后,各地政府密集出臺調控政策,四季度市場走勢漸趨平穩。

主要表現在以下幾個方面:
經濟形勢:2016年GDP增長趨向探底,地產拉動明顯;克強指數、PMI反彈,經濟下行壓力有所緩和;
金融環境:商業銀行將信貸大規模投向按揭,房貸規模近乎翻倍,資金“脫實入虛”明顯;
政策環境:地產過熱,導致房地產政策由松轉緊,“抑制資產泡沫”成為政策主基調;
房地產銷售:2016年全國商品房住宅銷售量上漲24.5%,銷售額增加37.5%,全年增速前高后低,趨于回落;
城市分化:2016年一線城市成交量持平,價格盤整,二三線城市量價齊增,一二線銷售價格同比增速高;
房地產開發投資:受銷售向上影響,帶動全國房地產投資額反彈,但反彈力度弱,投資仍處低位;
價格與供求:中國房地產前三季度漲幅明顯,調控收緊后價格趨穩;市場成交全年高位運行,成交結構明顯上移,全年成交居歷史高位,四季度成交有所回落,熱點城市各層次產品價格提升顯著,成交結構持續上移。
土地市?。?/b>一二線土地市場熱度高,“地王”不斷,高價地開發蘊風險,整體土地供需仍維持低位,部分二線城市成交量明顯增長,熱點城市高價地塊頻出,調控收緊后降溫;全國土地成交同比價漲量縮,成交價上漲21.4%,成交面積下降4.3%,開發商補庫存相對謹慎;河南18地市土地整體供求比例為1.12,多數地市土地市場供求基本平衡,除鄭州外17地市中,新密、商丘、漯河土地市場活躍,供需旺盛。
房地產庫存:住宅去庫存明顯,一二線庫存緊縮,三四線庫存壓力仍在,去化周期11個月;
開發企業:2016年中國百億房企市場份額升至五成,行業整合加速。
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1、房地產開發投資完成情況

2016年,全省房地產開發投資6179.13億元,同比名義增長28.2%(扣除價格因素實際增長29.2%),增速比1-11月份加快0.8個百分點。其中,住宅投資4558.07億元,增長29.2%,增速加快0.7個百分點。住宅投資占房地產開發投資的比重為73.8%。

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2016年,房地產開發企業房屋施工面積47359.55萬平方米,同比增長15.5%,增速比1-11月份回落1.1個百分點。其中,住宅施工面積35579.02萬平方米,增長14.0%。房屋新開工面積14669.72萬平方米,增長33.7%,增速回落5.3個百分點。其中,住宅新開工面積10954.03萬平方米,增長30.8%。房屋竣工面積6299.44萬平方米,增長16.9%,增速加快2.6個百分點。其中,住宅竣工面積5015.23萬平方米,增長18.3%。

2016年,房地產開發企業土地購置面積1108.04萬平方米,同比增長16.5%,增速比1-11月份加快0.1個百分點;土地成交價款453.46億元,增長128.8%,增速回落3.7%。

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2、商品房銷售和待售情況

2016年,商品房銷售面積11306.27萬平方米,同比增長32.1%,增速比1-11月份回落0.9個百分點。其中,住宅銷售面積增長32.6%,辦公樓銷售面積增長16.0%,商業營業用房銷售面積增長27.8%。商品房銷售額5612.90億元,增長42.3%,增速比1-11月份回落1.5個百分點。其中,住宅銷售額增長46.6%,辦公樓銷售額增長14.6%,商業營業用房銷售額增長20.7%。

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2016年末,商品房待售面積3395.26萬平方米,比11月末減少93.27萬平方米。其中,住宅待售面積減少41.11萬平方米,辦公樓待售面積減少7.32萬平方米,商業營業用房待售面積減少1.03萬平方米。

3、房地產開發企業到位資金情況

2016年,房地產開發企業實際到位資金6558.25億元,同比增長29.2%,增速比1-11月份加快0.6個百分點。其中,國內貸款698.56億元,增長46.9%;利用外資1.76億元,下降45.3%;自籌資金3671.81億元,增長24.2%;其他資金2186.12億元,增長33.2%。在其他資金中,定金及預收款1106.17億元,增長25.5%;個人按揭貸款809.36億元,增長41.5%。

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4、房地產開發景氣指數

2016年,房地產開發景氣指數為94.42,比上月上升0.41個點。

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1、區位、面積、人口

商丘,一座歷史悠久、文化燦爛的威力之城;一座物華天寶、宜業宜居的生態之城;一做改革創新、務實進取的活力之城;一座城鄉繁榮、共享共榮的和諧之城。商丘簡稱“商”或“宋”,河南省地級市,位于河南省最東部、豫魯皖三省交界處,東隔安徽一角與江蘇徐州相望,素有“豫東門戶”之稱。

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商丘東臨沿海,西扼中原,南襟江淮,北接齊魯,是河南省離出??謐罱牡胤?,是國家“一帶一路”和中部崛起“兩縱兩橫”產業帶節點城市之一,是中原地區承接沿海地區產業轉移的橋頭堡。

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商丘市重要的物資集散地和商貿中心,被河南省政府確定為區域性物流中心城市。商丘是交通部確定的交通樞紐城市,京九與隴海鐵路、310與105國道、連霍與濟廣高速在商丘交會,構成黃金“十字架”交通網絡。商丘以實現縣縣通高速、村村通油路。沱澮河航運工程正在疏浚,商丘機場已得到國務院和中央軍委批復,鄭徐高鐵年底將聯調聯試,商合杭高鐵即將開工建設,京九高鐵已列入規劃,成功爭取了商合杭高鐵在商丘設立新區站、建設存車場和動車運用所,未來商丘將擁有三個火車站,成為高鐵新貴,從根本上確立了綜合交通樞紐城市地位。

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截止2016年,商丘市轄2區、6縣、1縣級市,面積10704平方公里,總人口915.12萬人,常住人口728.17萬人。

2、經濟發展穩中有進

2016年,商丘市上下深入貫徹落實中央、省、市各項決策部署,堅持以新發展理念為引領,主動適應經濟發展新常態,扎實推進給側結構性改革,統籌穩增長、促改革、調結構、惠民生、防風險,全市經濟呈現出總體平穩、穩中有進、穩中向好的發展態勢,結構調整步伐加快,發展質量不斷提高,民生保障持續改善,各項社會事業全面發展,實現“十三五”良好開局。

初步核算,商丘全市全年生產總值1974.02億元,比上一年增長8.6%。其中,第一產業增加值386.26億元,增長4.4%;第二產業增加值814.64億元,增長8.6%;第三產業增長值773.12億元,增長11.0%;三次產業結構為19.6:41.2:39.2。人均生產總值27124元,比上年增長8.4%。

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全年全市固定資產投資(不含農戶)1636.29億元,比2015年的1458.54億元,增長了16.0%。

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2016年年末金融機構人民幣各項存款2287.21億元,比上年末增長15.6%。人民幣各項貸款余額1288.55億元,增長13.3%。

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2016年全年全市居民人均可支配收入15027元,比上一年增長8.2%。城鎮居民人均可支配收入25217元,增長7.0%;農村居民人均可支配收入9605元,增長8.1%。

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3、商丘市中心城市規劃

商丘市城市總體規劃(2015-2030)商丘市中心城區范圍:北部與西部以商周-商濟高速公路為界,南部以連霍高速公路為界,東部以濟廣高速公路和東外環路為界,總面積約390平方公里。

商丘市城市規劃區包括梁園區、睢陽區、商丘市城鄉一體化示范區、虞城縣和寧陵縣的行政區劃范圍,總面積約3930平方公里。

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3.1 空間結構

堅持中心帶動、軸帶發展、節點提升、對接區域的布局原則,依托“米字型”綜合交通運輸通道,游湖空間布局,形成“一主、兩區、四軸、五組團”的布局結構。

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3.2 城鄉規模等級體系

統籌商丘全域城鄉用地布局,形成市域主中心、鄉鎮和村莊的四級聯動體系。

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3.3 中心城區建設用地規模

規劃至2030年中心城區城市建設用地控制在248平方公里以內,人均城市建設用地在108平方米/人以內。

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4、商丘市2016年土地供應情況

以科學發展觀為統領,保障經濟社會健康發展,保障民生用地、重點項目用地和招商引資中項目的工業項目用地,積極盤活存量土地,提高新增建設用地供地率,促進建設用地節約集約利用。

商丘市市域城鄉用地統籌規劃圖

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4.1 土地供應總量:2016年度國有建設用地供應總量控制在1970.65公頃以內。

4.2 用途結構:在2016年土地供應總量中,商服用地247.086公頃;工礦倉儲用地684.009公頃;住宅用地830.647公頃。

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4.3 國有建設用地供應時間安排:商丘市市轄區2016年度國有建設用地供應總量中,第一季度供應465.08公頃,第二季度669.534公頃,第三季度432.07公頃,第四季度403.966公頃。

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4.4 國有建設用地供應布局:商丘市市轄區2016年度國有建設用地供應總量中梁園區供應261.378公頃,睢陽區供應1016.786公頃,城鄉一體化示范區供應692.491公頃。

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4.5 商丘市城鎮基準地價表:

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4.6 2016年商丘市土地成交信息:2016年商丘市土地成交42宗地,共出讓土地面積198.28673公頃。其中大連萬達商業地產股份有限公司在商丘市城鄉一體化示范區,東至國有土地,南至國有土地和銀泰路,西至規劃綠地,北至規劃綠地拍得土地4.606851公頃。

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5、2016年商丘市房地產市場分析

5.1 2016年商丘市房地產批準發放預售證許可證

2016年商丘市住房和城鄉建設局批準發放預售許可證共計44個,批準預售212棟樓,批準預售面積156.12萬平方米。其中,批準預售住宅面積117.89萬平方米;批準預售商業用房面積31.5萬平方米。

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5.2 2016年商丘市房地產投資情況

2016年商丘市全年開發投資245.88億元,比上一年增長12.9%。其中住宅投資178.69億元,增長11.2%。

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2016年商丘市商品房施工面積2316.85萬平方米,比2015年商品房施工面積2024.68萬平方米增長13.3%。其中住宅施工面積1749.36萬平方米,增長了10.4%。

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2016年商丘市商品房竣工面積450.82萬平方米,比2015年商品房竣工面積341.83萬平方米增長了31.9%。其中,住宅竣工面積315.74萬平方米,增長39.0%。

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5.3 2016年商丘市房地產成交情況

2016年商丘房地產1-12月住宅共銷售21235套,商業銷售3580套。

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2017年,因城施策將在控風險與去庫存基調下不斷深化,熱點城市面臨量價回調,而三四線城市有望延續平穩走勢。

1、行業發展:貨幣政策穩健中性,房地產市場發展外部動力減弱

2017年國內經濟預期將繼續“穩”字當頭。2016年以來,供給側改革初見成效,在去產能影響下,工業品價格上漲,企業整體利潤同比增速由負轉正且增幅逐月擴大。

2016年信貸結構的投向異常(對實體經濟支持尚需加強)和流向異常(紛紛涌向一二線熱點城市),也有望促使2017年信貸政策實現更均衡分配,即加大對實體經濟的信貸支持力度,適度加大三四線城市房地產信貸資源的傾斜,以降低一二線熱點城市的居民杠桿比例。房地產政策方面,在強化房屋回歸居住屬性的同時,通過因城施策、精準調控和中長期的長效機制來推進住房體制建設。

2、市場趨勢:銷售量價回調,新開工小幅下降,投資低速增長

◆ 需求:銷售面積將下滑,二線城市降幅更明顯

◆ 供應:全國新開工小幅下降,投資增速趨緩

◆ 價格:政策趨緊需求下降,價格將有所回調

政策收緊、需求下降,價格面臨回調。預計2017年,房地產價格存在一定的下跌壓力,但全年跌幅有限。而穩健中性的貨幣環境下價格上漲動力不足。

從不同城市來看,2017年一二線熱點城市將繼續受到政策影響,各類需求受到抑制,價格面臨調整,同時供應結構也將轉向自住型供應為主,價格也存在結構性調整的可能性,而三四線城市庫存壓力仍存,價格上漲動力不足。綜合來看,2017年全國商品房均價將出現小幅下跌,跌幅在1.9%~3.9%之間。

2017年對于一二線城市市場的整體判斷是量價進入調整階段,但是不同的城市仍存在市場機會。一線城市步入存量房時代,新房開發建設的市場空間不斷被壓縮,城市產業升級帶來的存量土地和存量物業盤活將是未來的主題,租房市場也有望成為行業新機遇。二線過熱城市房價空間被透支,“量價回調”成大概率事件,但具備產業和人口支撐的城市,將成為下一個發展的新風口,天津、武漢和鄭州受益于城市群發展,城市潛力逐漸顯現,量價進入平穩增長周期;西部節點型城市發展有望進入新階段,房價尚屬相對洼地,如重慶、成都、西安等城市。此外,位于大城市周邊的小城市或自身產業優勢顯著的三四線城市,如漯河,房地產市場發展仍具備較大潛力。

(河南樓市網聯合商丘樓市網榮譽出品;以上信息綜合中指研究院、豫房指數研究院、河南省統計局、商丘市人民政府、商丘市房地產管理局、商丘樓市網等,特表示感謝!并對提供數據的各開發企業表示感謝!如有什么不妥,請斧正!謝謝?。?/p>

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